주요 기사

[열공TV+경기신문]1021. 오산 '운암뜰'. 의문점과 남욱의 그림자

remy https://www.ddanzi.com/index.php?_filter=search&mid=free&search_target=nick_name&search_keyword=remy&document_srl=706444096

<빠른 요약> (관련 경기신문 기사링크는 여기)

1. 오산시는 성남 대장동 "성남의뜰"을 벤치마킹한 "운암뜰" 프로젝트를 추진중입니다.

   이 지역은 "경부고속도로 축의 마지막 미개발지"로 여겨지고 있어 주목받는 지역이죠.

2. 그런데 이 운암뜰 프로젝트 추진 과정에서 크게 5가지의 문제점이 보이는데, 남욱 변호사의 그림자마저 보입니다.

  1) 사업의 방향성, 즉 '마스터플랜' 제시가 없습니다.

  2) 도시개발에 있어 매우 중요한 요소인 SI, 즉 전략적 출자사가 없습니다.

  3) 우선협상대상자로 선정된 '현대엔지니어링 컨소시엄'의 재무출자사(FI)에, 제1금융권이 하나도 없습니다.

  4) 사실상 이 프로젝트 실무를 담당하는 회사는 "에코앤스마트"인데,

이 회사는 아무리 봐도 1조 원이 넘는 이런 사업을 추진할 만한 회사가 아닙니다.

  5) 도시개발을 할 때는 언제나 '인접부지' 소유자들이 막대한 수익을 얻기 마련인데,

이번 운암뜰 프로젝트에서 이 인접부지 소유자들이 대부분 곽상욱 현 오산시장과 밀접한 관게에 있는 사람들입니다.

<1> 미리 알아두면 좋을 사항들 (편집자도 여기저기 물어보고 공부하고 확인한 것들^^;;)

  1) 도시 하나를 만들기 위해서는 오랜 준비가 필요하므로, 해당 지역 활용을 위한 Master Plan이 필수입니다.

-> 예를 들어 요즘 말 많은 대장동 역시 2000년대 초반부터 마스터플랜을 만들고 추진해온 사업입니다.

  2) 이런 도시를 전면적으로 공공개발을 할 수도 있겠지만, 보통은 민간사업자를 선정하여 진행합니다.

-> 예를 들어 대장동 개발에서는 이를 담당할 민간사업자로서 3개의 컨소시엄이 공모에 응했었죠. 

메리츠증권, 성남의뜰(하나은행, 화천대유 주축), 산업은행 컨소시엄이었습니다. 이 중 성남의뜰이 선정되었던 것이구요.

  3) 신도시를 만들 때는 일종의 랜드마크 또는 핫스팟이라고 부를 만한 기업 또는 브랜드를 유치하는 것이 중요합니다.

-> 예를 들어 "아산 하면 삼성디스플레이"가 떠오르는 것처럼 말이죠. 이렇게 사람을 끌어모을 매력을 가진 기업이

해당 지역에 들어와야 도시의 성장을 기대할 수 있으니까요. 이런 걸 "전략적 출자자(Strategic Investor, SI)"라고 합니다.

  4) 만약 전략적 출자자가 딱히 없다면, 차선책으로 "전략적 입주자(Strategic Tenant)"라도 유치할 필요가 있습니다.

-> 예를 들어 은행, 영화관(CGV라든가 메가박스 등등...), 패밀리 레스토랑 등이죠.

  5) 그리고 개발에 필요한 돈을 공급할 "재무적 출자사(Financial Investor, FI)"가 필요합니다.

-> 대개 제1금융권의 은행들을 포함시키죠. 그러지 않고 저축은행 등 제2금융권이 많아진다면,

높은 이자 부담 때문에 수익이 줄어들고 제대로 된 도시를 만들기 어려워질테니 말이죠.

  6) 도시개발을 하면, 그로 인해 수용된 토지의 기존 소유자가 아니라 "그 인접부지의 소유자"가 가장 큰 수익자가 됩니다.

-> 인근지역 분양수익을 노릴 수 있게 되니까...

<2> 운암뜰 프로젝트의 의미와 진행현황

1. 의미

- 운암뜰 프로젝트는 위 빨간 선 내의 지역에 신도시를 만든다는 계획입니다. 

약 60만 평방미터의 지역에, 5100세대 1만 3천여 명이 거주하는 도시를 만들 계획입니다.

- 이중 8만 7천 평방미터는 지식산업 단지로 조성할 계획이라고 합니다.

그래서 오산시장은 이를 "AI도시개발프로젝트", "스마트 시티"라고 홍보하고 있구요.

오산시의 현 인구가 약 23만이니까, 비용이 약 7천억~1조 정도로 예상되는 이 프로젝트가 매우 큰 사업인 건 확실합니다.

2. 진행 현황

운암뜰 프로젝트를 진행해온 곽상욱 오산시장(민주당 소속)은 2010년 이래 3선 시장입니다.

보시다시피 지난 2019년 11월에 현대엔지니어링 컨소시엄을 사업자로 선정했고,

올해 2월에는 엔비디아(...우리가 아는 그 그래픽카드 전문회사 엔비디아 맞습니다...)를 여기에 유치했다고 하죠.

(...아 그래서 언젠가 부동산 하는 친구가 저더러 오산에 투자해보라고 권유했구...아닙니다;;;)

이렇게만 보면 문제없이 좋은 사업 잘 추진되는구나 하겠는데....

<3> 5가지 문제점. 그리고 남욱의 그림자 +a

 

1. 마스터플랜이 없다!


하물며 집 한 채를 지을 때도 위치 재료 건축시기 각 방의 용도 등등에 대해 대강의 계획 즉 마스터플랜을 세우는데, 

이 운암뜰 프로젝트에는 저런 그럴 듯한 조감도는 그려놨으면서도 구체적으로 어떤 방향에서 어떤 사업을 유치할지에 대한 계획이 없습니다.

(지방 정부) 주도의 개발사업이므로 사전에 타당성 검토를 거쳐 마스터플랜부터 수립하는 것이 상식인데, 그게 없다는 겁니다.

-> 이 경우 운암뜰 사업은 '묻지마 개발'로 흘러, 결국 사업자 입장에서는 '가장 많이 남는' 아파트 난립이 벌어질 가능성이 커집니다.

 

2. 전략적 출자사(SI)도, 전략적 입주사도 없다.

  1) 유령도시가 아닌 성장하는 도시를 만들겠다면, 명성과 경쟁력을 갖춘 SI를 유치하는 것이 매우 중요합니다. 

도시는 사람을 끌어모을 매력을 가진 기업이 있어야 하니 말이죠. 

그런데 이 운암뜰의 SI에 이름을 올린 5개의 기업 중 4개는 건설사이고(즉 사실상 건설 출자사),

그나마 비건설사인 마지막의 에코앤스마트는 2018년에 설립된 회사로서, 1조원에 달하는 이 사업을 추진할 역량이 의심됩니다.

  2) SI 또는 전략적 입주사로서 오산시는 올 2월 엔비디아와의 MOU 체결을 저렇게 대대적으로 홍보했는데,

막상 엔비디아는 "우리는 기술적 자문 등 조언을 제공하겠다는 것 뿐이며, 운암뜰 사업에서 주도적 역할을 하는 것을 아니"라고 합니다...

 

3. FI에 제1금융권이 없다? + 확정이익이 아닌 출자지분 비례이익

화천대유가 문제되긴 했지만, 대장동은 "하나은행 컨소시엄"이 담당하여, 제1금융권이 담당했었죠.

만약 이런 사업에 제2금융권이 주요 출자사가 된다면, 당연히 이자 등 비용부담이 상승합니다.

제대로 된 도시를 만들어내기는 아무래도 어려워지겠죠.

그런데 보시다시피, 운암뜰을 맡은 현대엔지니어링 컨소시엄에는 제1금융권이 없습니다. 

또한 대장동에서처럼 확정이익을 받기로 한 것이 아니라, 출자지분에 따라 수익을 나누는 구조입니다.

이재명 지사가 위례신도시 사업 당시 겪었던 "비용 장난질"이 얼마든지 발생할 수 있는 것이죠.

 

4. 에코앤스마트. 넌 누구냐?

- 위에서 보신 것처럼, 에코앤스마트는 TV뉴스에도 오산시, 엔비디아와 함께 당당히 이름을 올린 회사입니다. 

그런데 이 회사, 이 정도의 사업을 해낼 수 있는 회사인지 상당히 의문스럽습니다.

전략출자자로 볼만한 규모도 아니고 실적도 없으며, 출자지분은 겨우 3%인데 컨소시엄의 브레인 역할이라...

이 의문에 대해 오산시에 문의했더니, 돌아온 대답은 "시행사는 중요하지 않다"였습니다. 대체 어떤 회사길래...

 

5. 인접부지 특혜의혹. 그리고 남욱의 그림자

- 서두에 올렸던 운암뜰 프로젝트 부지를 보면 좀 묘한 점이 보입니다.

  1) 우선 남쪽 끝. 오산IC 바로 옆 지역은 빠져있죠? 

"더본냉장"이라는 회사 건물이 있는 지역입니다. 안중근 의사 그림으로 화제가 되었던 그 회사입니다.

뭐 안중근 의사님을 기리는 뜻이야 좋은데...

문제는 이 지역이 처음에는 운암뜰 사업부지로 정해졌다가, 토지소유자의 항의에 따라 수용에서 제외되었다는 겁니다('제척'이라고 하네요).

오산시 공무원의 말로는 더본냉장의 사장이, 중국으로부터 투자유치도 받아서 사업해야 하는데 수용되면 안된다고 항의해서였다고 하는데...

그 '투자유치' 주장이 2015년이었다는 게 문제입니다. 왜냐하면 저 지역은 이미 2014년경에 도시개발이 알려진 상태였거든요.

-> 전략적 알박기가 아니었을까... 하는 의심이 드는 것이 사실입니다.

  2) 북쪽 끝 노란 원 구역 '벌말지구'. 여기는 좀 스토리가 복잡한데... 

처음에는 사업구역이 아니었으나

-> 현대엔지니어링 컨소시엄의 요청으로 사업구역으로 포함시켰다가

-> 주민들의 항의로 다시 제외시킵니다. 현재는 환지 방식으로 개발 준비중입니다(환지방식에 대한 설명 링크)



위 사진 오른쪽 아래가 '오산장례문화원'인데, 여기 사장님이 현 곽상욱 시장과 매우 막역한 사이입니다. 선거에 도움을 줄 정도로.

결국 이 지역은 "인접부지"가 되어서, 주민 33명이 조합을 구성하여 자체 개발을 추진하고 있습니다(...많이 버실 듯...)

(이 과정의 분쟁에 대한 시사저널 기사 링크)

그런데... 위 장례문화원 건물 바로 위 북쪽에 다른 건물 하나 보이시죠? 길다란 비닐하우스 오른쪽에...

주위가 모두 전답인데, 유일하게 이 땅만 대지형질 변경 허가를 받아 건물을 지었다네요.

이 건물 부지가 남욱의 장인 정모씨의 땅입니다.

이 정모씨의 아들... 그러니까 남욱의 처남이 저 건물주이구요. 

그런데 이 남욱의 처남이라는 분... 오산시가 선거구인 안민석 국회의원의 지역구 사무실 비서입니다(참 세상은 좁네요...).

이 문제로 취재 중에 안민석 의원에게 연락했는데, 안 의원은 "취재한 그대로 꼭 보도해 달라"고 하였습니다.

<결론>

우연일지도 모릅니다. 그러나

  1) 운암뜰 사업 추진 과정에서 곽상욱 오산시장과 특수관계에 있는 사람들이 사업 인접부지 소유자가 되어,

결과적으로 막대한 시세차익을 거두게 되었다는 점,

  2) 위례신도시와 대장동에서 막대한 개발이익을 챙겼던 남욱의 장인이,

하필 또 저 지역에서 또다시 개발이익을 챙기게 되었다는 점...

과연 우연일 뿐일까요? 

13 0


https://www.youtube.com/watch?v=WJv7N9BIf58


"열린공감TV는 1인 유튜브채널이 아닌, 

말하고자 하는 모든 시민에게 열려있는 채널입니다. 


열린공감TV는 100% 시민의 힘으로만 운영되어지고 있습니다.

어떠한 기업이나 단체의 후원도 받지 않습니다.


우리와 우리 후손을 위한

밝고 투명한 사회를 만들기 위해

한걸음씩 나아갑니다.


열린공감TV는 시민 모두의 것입니다."